COLUMN · 부동산 / 토지보상

작성 2026. 11. 3. | 로엘법무법인 김성훈 변호사

땅 위 공중으로 송전선이 지나가면 등기부에 송전선을 위한 구분지상권이 올라 있을 수 있습니다. 그런 땅이 공익사업으로 수용될 때는 구분지상권만큼 보상금이 줄어드는데, 얼마를 빼야 하는지가 다툼이 됩니다.

대법원은 2026. 10. 1. 송전선용 구분지상권의 가액은 권리 유무에 따른 가격차액 기준과 권리설정계약 기준 가운데 적절한 것으로 평가해야 한다고 판단하고, 설정 당시 지료를 그대로 쓴 원심을 파기했습니다. 판결의 평가 방식과 토지 소유자가 확인할 점을 정리합니다.

설정 당시 지료를 그대로 뺀 원심, 대법원이 파기했습니다

판결문에 따르면 공공주택사업 시행자인 한국토지주택공사(LH)가 목장용지 두 필지(1,085㎡, 804㎡)를 수용했고, 두 토지에는 송전선이 지나는 공중공간을 위한 구분지상권이 등기되어 있었습니다. 범위는 지표면 각 153㎡, 664㎡의 상방 37m부터 55m까지였고, 존속기간은 철탑과 송전선이 있는 동안, 지료는 일시금 약 3,514만 원과 약 1억 5,504만 원이었습니다.

중앙토지수용위원회는 2022. 2. 수용재결로 보상금을 약 13억 6,797만 원과 약 8억 8,828만 원으로 정했고, 같은 해 8. 이의재결에서 약 13억 9,738만 원과 약 9억 731만 원으로 올렸습니다. 소유자가 증액을 구하는 소를 냈고, 원심인 수원고등법원에서 일부 받아들여졌으나 대법원은 그중 LH가 진 부분을 파기해 수원고등법원으로 돌려보냈습니다.

구분지상권이 있는 땅은 '권리 없는 가격'에서 권리 가액을 뺍니다

구분지상권이 설정된 토지의 보상금은 그 권리가 없는 것으로 보고 평가한 금액에서 구분지상권 가액을 뺀 금액입니다(「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제70조 제6항, 같은 법 시행규칙 제29조). 재결로 수용하는 경우 가격 기준 시점은 수용재결 당시입니다(같은 법 제67조 제1항).

빼야 할 권리의 가액은 권리의 종류, 존속기간, 기대이익 등을 종합해 평가합니다. 원칙은 거래사례비교법이지만, 일반적으로 양도성이 없는 권리라면 권리 유무에 따른 토지의 가격차액 또는 권리설정계약을 기준으로 평가합니다(같은 법 시행규칙 제28조 제1항·제2항). 대법원은 송전선 소유를 위한 구분지상권이 이 '양도성이 없는 경우'에 해당한다고 보았습니다.

가격차액 기준과 권리설정계약 기준 중 적절한 것을 고릅니다

대법원은 두 기준 가운데 구분지상권의 가치를 적절하게 반영하는 쪽을 선택할 수 있다고 판단했습니다. 가격차액 기준은 구분지상권이 걸린 토지 부분의 가격시점 가액에 그 공간 사용으로 토지 이용이 방해되는 정도를 나타내는 '입체이용저해율' 등을 곱하는 방식입니다. 권리설정계약 기준은 계약상 지료 일시금을 지가변동률, 생산자물가상승률 등으로 가격시점에 맞게 고치는 방식입니다.

원심은 입체이용저해율 방식은 쓸 수 없고 계약 기준만 써야 한다고 전제한 뒤, 설정 당시 지료 일시금을 아무 수정 없이 수용재결 당시의 구분지상권 가액으로 보았습니다. 대법원은 이를 송전선용 구분지상권 평가방법에 관한 법리오해로 판단했습니다.

송전선 아래 땅이 수용될 때 확인할 점

이번 판결로 보상금이 늘지 줄지는 정해지지 않았습니다. 대법원은 평가방법만 바로잡았고, 두 기준 중 어느 쪽으로 얼마를 뺄지는 환송심이 다시 심리하며, 그 결론과 확정 여부는 아직 확인되지 않았습니다.

필자 해설로 덧붙이면, 토지 소유자는 재결서와 감정평가서에서 구분지상권 가액을 어느 기준으로 계산했는지, 지료를 가격시점으로 수정했는지부터 확인하는 것이 좋습니다. 구분지상권 설정계약서와 등기부의 범위·지료 기재도 함께 챙겨 두어야 합니다. 재결에 불복하는 소송은 재결서를 받은 날부터 90일, 이의재결을 거쳤다면 그 재결서를 받은 날부터 60일 안에 내야 합니다(같은 법 제85조 제1항).

필자가 수용 보상 상담을 하다 보면, 등기부에 오래전 설정된 구분지상권이 있다는 사실을 보상 통지를 받고서야 알게 되는 분이 적지 않습니다. 보상에서 빠진 건물 문제는 수용 보상에서 빠진 건물, 바로 소송할 수 있나에서, 수용 뒤 되사는 권리는 수용된 땅 되찾는 환매권, 기간이 지났다면에서 다루었습니다.

정리하면 세 가지입니다. 첫째, 구분지상권이 설정된 토지는 권리가 없다고 본 가격에서 구분지상권 가액을 뺀 금액으로 보상합니다. 둘째, 송전선용 구분지상권은 가격차액 기준과 권리설정계약 기준 중 적절한 것으로 평가합니다. 셋째, 계약 기준을 쓰더라도 지료 일시금은 가격시점으로 수정해야 합니다.

참고자료

· 대법원 2026. 10. 1. 선고 2024두65713 판결 — 대법원 판례속보 첨부 판결문(비실명), 대법원
· 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제67조·제70조·제85조 [시행 2026. 9. 8., 법률 제21901호] / 같은 법 시행규칙 제28조·제29조 [시행 2024. 4. 9., 국토교통부령 제1322호] — 국가법령정보센터
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